Граждане покупают жилье не только в доме — новостройке, строительство которого уже завершено, но и заключают договоры, направленные на приобретение жилья еще на этапе строительства. Однако злоупотребление продавцами таких квартир некомпетентностью покупателей, несовершенством законодательства, регулирующего продажу квартир в строящихся домах, породили большое количество прецедентов, когда лица, купившие квартиру в новостройке, теряют вложенные денежные средства и не становятся собственниками квартир (так называемые обманутые дольщики).

Почему, не смотря на актуальность и давность проблемы «обманутых дольщиков», люди продолжают вкладывать денежные средства в покупку строящейся недвижимости?

Рассмотрим преимущества приобретения жилья на этапе строительства.

1. Стоимость жилья, приобретенного в самом начале строительства жилого дома («на этапе котлована»), значительно ниже его стоимости после завершения строительства.

2. Возможность внесения на этапе строительства в план строящейся квартиры личных замечаний и предложений, которые позволят получить после завершения строительства квартиру, наиболее соответствующую личным предпочтениям.

3. Приобретая  квартиру в строящемся доме по «себестоимости» (т.е. без накруток продавцов недвижимости готового жилья) можно после завершения строительства (а иногда и в процессе строительства) реализовать недвижимость на рынке, что позволит гражданину вложить полученные денежные средства в приобретение квартиры большей площади.

Однако на практике после заключения договора о строительстве жилья возникают многочисленные проблемы: заключение договоров без наличия документации, обосновывающей строительство, двойная реализацию квартир и иных объектов, составление некоторыми инвестиционными компаниями договоров только в своих интересах без указания сроков сдачи объекта, без указания ответственности, с последующим невыполнением взятых на себя обязательств.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, компаний-застройщиков, создает условия для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве путем мер стимулирующего и административного характера, вводит прямой запрет на использование «обходных схем».

Хочется остановиться на основных положениях этого Закона, представляющих существенное значение для граждан, вкладывающих денежные средства на приобретение строящегося жилья.

Привлекать средства граждан и юридических лиц допускается только на основании договора об участии в долевом строительстве, а также в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.

Теперь застройщики не могут привлекать средства граждан по каким-либо иным договорам, не могут заключить договор простого товарищества или какой-то другой смешанный договор. Конечно, не секрет, что для застройщиков существует возможность для разработки механизма, позволяющего обойти заключение договора долевого участия. Но, во-первых, это будет сложно сделать, а во-вторых, гражданин может обратиться в суд и признать сделки, являющиеся по существу договорами долевого участия в строительстве, но заключенные не в форме договора долевого участия, притворными и потребовать применения положений рассматриваемого Закона.

Привлекать денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов компания-застройщик может только после соблюдения следующих условий:

— получения разрешения на строительство;

— опубликования проектной декларации;

— государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.

Важной является ссылка на проектную документацию, так как нередко застройщики меняют планировку квартир, «договариваются» с БТИ об изменении функционального назначения помещений (с балконов на веранды и т.п.).

В договоре участия в долевом строительстве должны быть определены следующие существенные условия:

—  строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. При этом могут указываться номер квартиры либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение квартиры (объекта). Например, план, на котором квартира была бы обозначена каким-либо образом.

—  срок сдачи дома в эксплуатацию; при этом срок может быть и ориентировочным, в пределах какого-то временного отрезка.

—  указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а также положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать.

— положение об ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию с определением размера неустойки.

— механизм возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию больше разумного срока.

— ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию).

— гарантия застройщика о том, что на квартиру отсутствуют права третьих лиц, а также ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае если обнаружится наличие прав третьих лиц.

— положение о том, в каком порядке оплачиваются коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру.

—  обязанность застройщика выдать покупателю на руки документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиру после приемки дома в эксплуатацию по требованию покупателя (часто бывает, что застройщик умышленно затягивает оформление собственности на новостройку, требуя доплат и т.п.).

До вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных жилых домов, носили различные названия: договоры подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки прав требования (цессии) и т.п. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являлось практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Вступление в силу Закона об участии в долевом строительстве вовсе не означает, что перечисленные выше договоры ушли в небытие. Если компания-застройщик получила разрешение на строительство дома, в котором находится приглянувшаяся покупателю квартира, до 1 апреля 2005 г., то покупать данную новостройку гражданин будет не по договору долевого участия в строительстве, а по иному договору.

____________________________________________________________

• Обсудить эту и другие темы на нашем форуме.

_____________________________________________________________