Сегодня при продаже жилья действует такое правило налогообложения: если собственник владел квартирой больше 3 лет, то налог с ее продажи не взимается, а если меньше, то от налогов освобождается сумма в 1 млн руб. Все очень просто и справедливо. На деле же часто  может обернуться по-другому.

 Нерезидент обречен на 30% налога 

Налоговые нерезиденты могут пострадать от незнания своих прав в первую очередь. Поясним, что резидент – это лицо, постоянно проживающее в России. Под словом «постоянно» подразумевается, согласно ст. 207 Налогового кодекса (НК) РФ, не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Исключения касаются некоторых категорий граждан:

• обучающихся или лечащихся за границей;
• некоторых госслужащих, включая военных;
• командировочных лиц;
• выполняющих работы по морской добыче нефти и газа.

Эти лица свое резидентство сохраняют.

А вот обычный пенсионер, проживший всю жизнь в какой-нибудь Калуге, вполне может стать нерезидентом. Самый распространенный случай – это если он пустит жильцов в свою квартиру по договору аренды, а сам соберется как следует отдохнуть за всю жизнь сразу и отправится в долгое заграничное путешествие. Как только суммарное время его нахождения  вне России в течение 12 месяцев превысит 183 дня, он становится нерезидентом.

Для него наступят несладкие времена. Во-первых,  увеличится подоходный налог с  13% до 30%. Во-вторых, он лишится всех льгот при продаже квартиры, перечисленных выше.  Нерезиденты  не имеют права также и на уменьшение налогооблагаемого дохода  на сумму фактически понесенных расходов.

Поясним насчет последнего. Резидент при продаже квартиры имеет право вычесть ту сумму, которую он израсходовал на ее покупку. Например, квартира куплена за 3 млн, продана за 5 млн., доходы, следовательно, составили 2 млн., а не 5. Нерезидент не сможет этого сделать. Для него налогом будет облагаться вся сумма дохода – 5 млн, а налог составит 30%.

Сдача жилья приравнена к ИП

Есть еще одна группа граждан, которые тоже не подозревают, что лишают сами себя всех льгот при продаже недвижимости – это хозяева съемных квартир. Закон считает, что если квартира сдается жильцам, то она используется в предпринимательской деятельности. Хотя хозяин не оформлен как ИП, и налог платит в 13%, как обычный гражданин, а не предприниматель. И все же это так. При продаже такой квартиры хозяин ее лишится льготы  на имущественный налоговый вычет.

 Это четко прописано в новой редакции НК, которая вступит в силу с 1 января 2016 года. 

Как поступают?

Практика показывает, что в обеих ситуациях можно найти способ уменьшить свои потери. Чаще всего снижают цену продажи в договоре. Чем меньше сумма, тем меньше налоги.

Второй путь – оформить договор дарения на родственника, с тем чтобы он впоследствии продал жилье. Правда, если квартира будет продана сразу после дарения, то налог все равно надо платить на сумму, превышающую 1 млн. Или ждать 3 года после оформления договора дарения. Если же дарение оформляется не на близкого родственника, то нужно тоже заплатить налог. Этот путь  однозначно выгоден для нерезидентов, остальные же должны просчитать всю целесообразность.

Коварный 382-й

На фоне бурных политических событий года практически незамеченным оказался важный закон, принятый в ноябре 2014 – №382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Изменения вступят в силу с 1 января 2016 года и закроют многие лазейки в налоговом законодательстве. Так, например, против занижения суммы в договоре купли-продажи будет действовать такая статья закона: любая сделка, заключенная за сумму менее 0,7 от кадастровой оценки жилья, будет считаться недействительной.

Как это будет выглядеть, разберем на конкретном примере. Например, продаваемая квартира стоит по кадастру 8 млн руб. Если владелец продает ее (по договору, не на самом деле!) за 1млн руб., чтобы не платить налог на продажу, то налоговая служба все равно посчитает доход от продажи в сумме 5,6 млн (0,7 от 8 млн). И тогда резидент, хозяин недвижимости, должен внести в казну налог в 598 тыс. руб. (13% от 4,6 млн), если он владел жильем более 3 лет.  А если хозяин сдавал квартиру в аренду перед продажей,  то налоговые выплаты вырастут до 728 тыс. руб. Нерезидент же и вовсе заплатит 1,68 млн (30% от полной суммы).

То есть смысл занижать цену в договоре с будущего года полностью будет потерян.

И срок нам добавили…

Второе новшество 382-й ФЗ – изменение срока владения продаваемым имуществом, он увеличивается с 3 до 5 лет, за исключением отдельных случаев (дарение, наследование, приватизация, и др.).

Для всех же прочих случаев продаж, кстати, наиболее массовых, для получения налоговой льготы определяется срок владения объектом в пять лет.

Правда, оговаривается, что срок могут сократить местные власти, но это им невыгодно, ведь они лишают сами себя дохода, поэтому навряд ли они пойдут на это.