Начиная со 2 квартала 2015 года, рублевые цены на жилье неуклонно снижались, и это впервые за последние годы. По мнению известных застройщиков, тенденция тревожная и переломить ее в 2016 году вряд ли удастся. Средняя цена жилья за кв.м в РФ в новом доме составила во 2 полугодии 51,7 тысяч руб. против 57,2 тысяч руб. в 1 полугодии (снижение на 1,6%). Вторичный рынок «похудел» еще сильнее — на 2,5%. Каждый месяц строительный сектор регистрировал новый антирекорд по ценам.

Однако девелоперы считают, что реальные цифры гораздо ниже официальных. Они называют цифры в 7% в новостройках и 15% в секторе вторичного жилья. Об этом писали «Ведомости», приводя мнение Татьяны Калюжной, руководителя компании «ИРН-Консалтинг», и руководителя департамента аналитики «Бест-Новострой» Сергея Лобжанидзе.

Вместе с тем из 85 регионов России в 24 отмечен рост цен в жилом секторе — на 6% в среднем.

РБК публикует итоги анализа главных факторов, которые будут влиять на колебание цен жилья в будущем году.

Падают, потому что….

1. Покупатели боятся

Согласно официальной статистике (данные ВЦИОМ), наше общество вернулось по количеству бедных к уровню 2009 года. То есть 39% россиян имеют деньги только на еду и одежду. И хотя 29% граждан собирались в 20015 году купить жилье, 17% отказались от этого намерения из-за кризиса. Они боятся тратить средства на недвижимость, так как им не хватает даже на необходимое. Снижение покупательной способности — главная причина уменьшения количества сделок с недвижимостью.

Изменяется и спрос: все большее предпочтение покупатели отдают совсем маленьким квартиркам. Не спасает от кризиса и география. Так, строительная Группа ЛСР, которая развернула свои стройки в крупнейших городах (Москва, Питер, Екатеринбург) за последние девять месяцев продала квартир на 41% меньше.

2. Строят без меры

Строят в нашей стране много, слишком много. Вот некоторые факты:

• за 11 месяцев 2015 года в РФ ввели жилья на 3,4 % больше, чем за аналогичный период в 2014 году;
• в Москве и Подмосковье число выставленных на продажу новостроек достигло максимума за последние 25 лет, превысив уровень предложений прошлого года на 44,5%;
• уже запущены на полную мощность новые крупные проекты по ревелодепменту (перестройка крупных территорий бывших заводов, промзон), остановить их невозможно, в Москве, например, это сразу 4 огромных стройплощадки на месте заводов и «Серп и Молот»и ЗИЛ, промзон в Марьино и Грайвороново;
• затоваренность рынка отмечается повсеместно и в регионах. Показателен в этом отношении пример Новосибирска: за 2 последних два года объем предложения вырос более чем вдвое.

3. Его величество бартер

Да, эта система взаиморасчетов 90-х пользуется популярностью до сих пор и даже расширяется. Подрядчики получают квартиры от заказчиков в качестве взаимозачета и выставляют их на продажу по цене на 15-25% ниже рыночной. Получается, что они демпингуют, чтобы получить побыстрее «живые» деньги.

Особенно много демпингующих в регионах. Некоторые аналитики даже считают, что бартерные расчеты с подрядчиками составляют 3-4% всех покупок недвижимости на рынке.

Растут, потому что….

1. Дают ипотеку

Госсубсидии на ипотеку спасли отрасль от самого худшего сценария — массового банкротства застройщиков. Ведь доля простых покупателей в общей массе — половина. Льготная ипотека помогла поддержать этот сектор продаж. 20 млрд руб., выделенных из госбюджета на эти нужды, позволило банкам выдать 173 тысячи ипотечных кредитов общей суммой более 300 млрд руб. Но эта программа была принята на год, сейчас в Минфине считают, что продления не будет.

2. Провоцируют

Речь идет о словесных высказываниях чиновников высокого ранга, которые могли повлиять на рынок жилья в сторону удорожания. Например, вице-премьер Игорь Шувалов инициировал обсуждение вопроса о полном отказе от долевого строительства к 2020 году. Это значит, что покупатели лишаются возможности приобрести жилье на этапе котлована, с большой скидкой (от 25 до 60% по разным проектам). Андрей Воробьев, губернатор Московской области, и вовсе настроен ликвидировать схему долевого строительства в своем регионе к 2018 году.

Правда, ограничились пока проектом введения обязательного страхования дольщиков на случай недостроя. Но и к этой мере пока рынок не готов — усложнение покупки жилья неизбежно приведет к росту цен на квартиры. И хотя эти инициативы пока не приняты к реализации, они висят, как дамоклов меч, провоцируя население на покупки недвижимости, так как обсуждение этих мер по-прежнему стоит на повестке дня правительства.

3. Себестоимость поднимается

Квартиры дешеветь не будут, по мнению игроков рынка, по той простой причине, что существует порог рентабельности. Застройщики будут банкротами, а цены не снизятся, потому что ниже себестоимости продать никак нельзя.

Себестоимость же растет, потому что растут цены на стройматериалы. За 9 последних месяцев цены на них выросли на 10-20%, а на инженерное оборудование — на 20-40%. По отдельным позициям рост цен достиг 69 и 45% (кабель, сантехника). С учетом этого роста продажная цена и себестоимость сошлись сейчас практически в одной точке.

С учетом же введения системы ПЛАТОН себестоимость строительства может увеличиться в 2016 году еще на 7-9%.

Чего ждать в 2016

С учетом того, что крупнейшие застройщики не намерены снижать темпы ввода в строй нового жилья ни в столице, ни в регионах, эксперты единодушны в прогнозе: цены будут снижаться. В Москве цена может достичь в элитном секторе 185 тыс.руб.за кв.м в 2016 году и 160 тыс.руб. — в 2017.

Массовое жилье подешевеет еще больше — до 130 тыс. руб. за 1 кв. м.

Спрос, прогнозируют аналитики, будет слабым, на уровне прошлого года. Однако если программа госсубсидий на ипотеку не будет продлена, спрос просядет существенно. Рынок в этом случае сразу не досчитается 20% покупателей. Но снижение цены, и в этом тоже все эксперты единодушны, не может быть бесконечным, ограничителем здесь будет себестоимость квартир.