4 июля 2013 года Законодательным Собранием Новосибирской области во втором чтении был принят Закон Новосибирской области «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области». Закон вступит в силу по истечении 10 дней с момента его официального опубликования.

В данной статье мы расскажем о том, как на территории Новосибирской области будет организован процесс проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Следует отметить, что принятым областным Законом не урегулированы все вопросы, касающиеся данного процесса. После вступления в силу Закона Новосибирской области «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области» Правительством Новосибирской области и министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области будет разработан и  принят ряд нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения в данной сфере.

В одном из таких документов будет установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Причем он не будет одинаковым для всех собственников помещений в многоэтажках, а будет дифференцированным в зависимости от размера занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом,  типа и этажности дома, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также от установленного Жилищным кодексом и Законом области перечня работ и (или) услуг по капремонту, оказание и (или) выполнение которых будет финансироваться за счет средств фонда капитального ремонта.

По словам министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области Д.В. Вершинина минимальный размер взноса на капитальный ремонт для собственников жилья в НСО не превысит 6,6 рубля в расчете на 1 кв.м жилого помещения (эта предельная величина, установленная постановлением Правительства РФ для НСО).

Напомним, что взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу.

Это обязательный платеж, в случае неуплаты (неполной оплаты) которого  должники будут обязаны заплатить в фонд капитального ремонта проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникнет у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев,  начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором будет официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Закон обязывает Правительство НСО утвердить региональную программу капитального ремонта в течение четырех месяцев со дня  вступления в силу Закона области. Формирование проекта программы возложено на министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства НСО.

Региональная программа капитального ремонта будет  сформирована  на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества абсолютно во всех  многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области, при этом проведение капитального ремонта планируется на 25-летний период.

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в региональной программе капитального ремонта будет определена исходя из следующих критериев:

1) износ общего имущества многоквартирного дома, определяемый по результатам мониторинга технического состояния многоквартирного дома;

2) год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома;

3) дата и вид проведения последнего капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома;

4) наличие угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Для определения очередности включения многоквартирных домов в данную программу Правительство НСО утвердит порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, установит  порядок применения вышеуказанных критериев.

В силу норм Жилищного кодекса РФ в первоочередном порядке в региональную программу капитального ремонта будут включены те многоквартирные дома, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации (ежегодного уточнения) региональной программы.

 Отметим, что внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не допускается, за исключением случаев принятия соответствующего решения собственниками помещений в этом многоквартирном доме (это предусмотрено Жилищным кодексом РФ).

В целях реализации региональной программы капитального ремонта Правительство НСО и органы местного самоуправления будут утверждать краткосрочные (сроком на три года) планы реализации региональной программы.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны будут выбрать один из следующих способов формирования фонда капремонта:

перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет;

перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

Особо подчеркнем, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете  регоператора, могут быть использованы для финансирования капитального ремонта общего имущества в других домах, собственники в которых также формируют фонды капремонта на счете этого же регионального оператора. В то время как средства собственников, «аккумулирующиеся» на спецсчетах, не могут быть направлены на ремонт общего имущества других многоквартирных домов!

В случае, если собственники в качестве способа формирования фонда капремонта выберут формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым Правительства НСО (об этом мы сказали выше);

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капремонта;

3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капремонта;

4) владелец специального счета (им может быть товарищество собственников жилья, осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Кроме того, собственники вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета);

5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного Правительством НСО,  но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. В целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания таких собственников, которым оформлено это решение.

Необходимо отметить, что в случае, если собственники в установленный срок не выберут способ формирования фонда капремонта или выбранный ими способ не будет реализован, орган местного самоуправления примет решение о формировании фонда капремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Что касается регионального оператора, то в Новосибирской области их будет два, один из которых будет действовать на территории Новосибирской области, за исключением города Новосибирска, другой — на территории города Новосибирска.

Важный момент, что в  областном Законе предусмотрена государственная   поддержка за счет средств областного бюджета Новосибирской области на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в форме субсидий. Объем средств, направляемых на эти цели будет ежегодно определяться в законе области об областном бюджете.

Финансовая поддержка будет предоставляться на финансирование работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах:

1) товариществам собственников жилья;

2) жилищным,  жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, созданным в соответствии с Жилищным кодексом РФ;

3) управляющим организациям.

Финансовая поддержка в рамках реализации региональной программы капремонта будет предоставляться независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта и будет применяться к видам услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренным статьей 166 Жилищного кодекса РФ и статьёй 14 областного Закона о капремонте.

Важно, что финансовая поддержка будет предоставляться вышеуказанным лицам при условии формирования фонда капитального ремонта в отношении  многоквартирного дома в размере не менее 95% от общего объема взносов, подлежащих уплате по состоянию на 1 января года, в котором будет осуществляться капремонт общего имущества в доме согласно региональной программе. Это означает, что при наличии задолженности жителей многоквартирного дома по уплате взносов на капремонт в размере более 5% поддержки из областного бюджета не будет!

И последнее, на чем мы хотели остановиться. Насколько нам известно, Новосибирская область – единственный субъект в Российской Федерации, который своим законом установил гарантии сохранности средств собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонд капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора. Согласно Закону области «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области» Новосибирская область гарантирует сохранность средств (в объеме уплаченных ими взносов на капитальный ремонт с учетом индексации на ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации!) в двух случаях:

1) в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме;

2) в случае прекращения действия региональной программы капитального ремонта в связи с изменением федерального законодательства (т.е. если собственниками, годами уплачивающие взносы на капремонт, так его и не дождутся, а региональная программа капитального ремонта прекратит свое существование).

Безусловно, в данной статье ответы не на все вопросы, которые могут возникнуть у читателей. Мы постарались осветить главные «нововведения» регионального законодательства, обусловленные принятием Закона Новосибирской области «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области».

Надеемся, что Правительство и министерство  строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области  будут широко освещать ход реализации закона о капитальном ремонте, в том числе давать разъяснения жителям Новосибирской области по всем интересующим их вопросам в данной сфере.