Приобретать жилье в кризис — рискованная финансовая операция, специалисты советуют делать это только в случае острой необходимости. Если же таковая настала, то надо принять дополнительные меры к тому, чтобы максимально обезопасить свою сделку от внешних рисков.

О самых существенных моментах при выборе компании-застройщика рассказал Александр Яковенко, начальник отдела финансового анализа Рейтингового агентства строительного комплекса. Вот его советы приобретателям.

Совет № 1. Оцените степень информационной открытости компании.

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ (статьи 20 и 21) застройщик обязан предоставить о себе следующую информацию:

• ·       информация о компании-застройщике;
• ·       информация о строящемся объекте;
• ·       проектная декларация;
• ·       документы, подтверждающие аккредитацию компании в кредитных учреждениях;
• ·       о методе сделки;
• наличие страховки на строящийся объект.

Информация должна быть максимально полной, в ней четко должны быть указаны такие конкретные данные, как год основания компании и профильный стаж на рынке услуг, адрес офиса, контактные телефоны, что и в каком объеме строится, кто является директором компании, какой у него опыт в строительстве и другая конкретная информация.

Совет № 2. Проанализируйте, где и как подается информация. Где может быть размещена эта информация?

Прежде всего — на сайте организации, как правило, здесь размещается:

• вся основная информация об организации;
• сами документы в сканированном виде: копия проектной декларации, разрешение на строительство, типовой договор;
• данные о методах приобретения жилья;
• информация об уже завершенных и строящихся объектах;
• актуальные контакты.

Плюсом в адрес застройщика будет размещение на сайте фото- и видеоотчетов по мониторингу строящегося объекта. Что должен показать этот мониторинг? Например, монолитный дом в процессе стройки должен прирастать со стабильной скоростью в 1–2,5 этажа в месяц, а панельный – в 3–5 этажей.

Поможет дополнительно картотека арбитражных дел и специализированные форумы. Посмотрите, не является ли компания ответчиком по исковым заявления клиентов или плохую репутацию в отзывах тех потребителей, кто уже столкнулся с ней. Если есть негативная информация, с таким застройщиком вам не по пути.

Очень важный документ — проектная декларация. Что в этом документе надо посмотреть?

• информацию об учредителе организации;
• сведения о завершенных объектах за три года;
• финансовые показатели;
• акт о государственной экспертизе проектной документации;
• разрешение на строительство;
• сроки получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта;
• договор аренды земельного участка под строительство.

Компания может, конечно, изменять любые пункты в этом документе, но только — С СОГЛАСИЯ С ДОЛЬЩИКАМИ. Как быть, если вы не согласны с какими-то изменениями? Например, вы оплачиваете строительство своей квартиры на 8 этаже, предпоследнем, но застройщик отказался от строительства 9 этажа, и вы оказываетесь на последнем этаже с перспективой постоянного протекания потолков и прочих прелестей верхнего этажа. Если свободных квартир нет, вы имеете право расторгнуть договор. Если же варианты есть, то вы перезаключаете договор либо продаете квартиру с переуступкой прав требований.

Совет № 3. Познакомьтесь с ценовой политикой застройщика и его аккредитацией.

Вас должно насторожить, если вам предлагают цену за 1 кв. м значительно ниже полной средней себестоимости строительства. По статистическим оценкам, средняя себестоимость 1 кв. м жилплощади экономкласса (панельный или монолитно-кирпичный вариант) в Подмосковье равняется сейчас 36 тыс. руб. и 42 тыс. руб. соответственно, в Москве – 65 тыс. руб. и 73 тыс. руб. В Новосибирске, по данным Росриэлт Недвижимости, на январь 2015 года квадратный метр жилья в новостройках в среднем стоил 61 391 руб.

Аккредитация застройщика в банке — положительный фактор. Основная цель аккредитации — сотрудничество с банком по ипотечным займам и потребительским кредитам, в том числе и в рассрочку. При прохождении этой процедуры компания проходит тщательную проверку и предоставляет весь основной пакет документов на строительство. Поэтому чем больше имеет ваш застройщик банков-контрагентов, тем надежнее его репутация.

Совет № 4. Изучите, как застрахована ответственность компании.

Это то, что вы получите в случае наступления страхового случая, то есть стоимость квартиры, указанной в договоре о долевом участии. Здесь надо изучить, кто является страховой организацией. В соответствии с  Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (статья 15.2) вся информация о страховых организациях должна быть представлена на сайте ЦБ РФ совершенно открыто.  Бывают случаи, когда под конкретный объект девелопер регистрирует новое юрлицо, чтобы снизить свой уровень ответственности, если стройка будет заморожена.  Такая компания в случае затруднений со стройкой может быть сразу ликвидирована. Поэтому лучше заключить договор напрямую с застройщиком, а не посредником.

Совет № 5. Поинтересуйтесь, кто финансирует проект.

Есть три основных пути фондирования строительства: за счет собственных средств, за счет кредитных организаций, а также за счет дольщиков. Самый рискованный — последний, а самый безопасный для дольщиков — за счет собственных средств организации.

Даже придерживаясь всех советов, избежать стопроцентно рисков в долевом строительстве невозможно, но повысить степень добросовестности выбранного застройщика можно. Будьте грамотны в выборе застройщика!