В предыдущей статье мы анализировали последствия признания жилых домов аварийными и подлежащими сносу для нанимателей по договорам социального найма в свете предложенного Минстроем РФ проекта Федерального закона «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда», который опубликован на сайте КонсультантПлюс 10.11.2014 года. В указанном Проекте закона предлагается новый порядок признания жилых домов аварийными и соответственно расселения жителей, проживающих в данных домах. Сравним существующие и предлагаемые нормы.

Что же ждет собственников жилых помещений в аварийном доме? Рассмотрим вопрос денежной компенсации и предоставления других жилых помещений взамен изымаемых, не затрагивая в данной статье вопрос самостоятельного сноса или реконструкции дома самими собственниками.

Действующий порядок компенсации (расселения) собственников аварийного жилья определяется Жилищным кодексом РФ. В соответствии со ст.32 Жилищного кодекса РФ собственникам жилых помещений в жилых домах признанных аварийными и подлежащими сносу предоставляется или выкупная цена (ч.1, 6, 7 ст.32) или другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст.32). Если дом не включен в региональную программу расселения (определен другой порядок расселения), то в соответствии с ч.8 ст.32  Жилищного кодекса РФ другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения (достигнутого собственником с органом местного самоуправления). Т.е. у органов местного самоуправления есть только право, но не обязанность по предоставлению жилого помещения, если соглашение не достигнуто, в этом случае выплачивается выкупная цена (пп. «и» п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14). Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то в силу п. 3 ст. 2, ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. Т.е. администрация в этом случае обязана предоставить другое жилое помещение, если этого хочет собственник.  При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав – жилое помещение или выкупная цена  (раздел III «Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 г.). Более или менее механизм на данный момент времени отработан.

Что же мы видим в Проекте Федерального закона «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда»? В соответствии со ст.4 Проекта закона право на переселение из жилых помещений, расположенных в признанном аварийным многоквартирном доме, имеют собственники жилых помещений, если они признаны нуждающимися в жилых помещениях в соответствии со ст.51 Жилищного Кодекса РФ, при условии, если такие граждане являются малоимущими с учетом критериев, установленных в соответствии с ч.2 ст.49 Жилищного Кодекса РФ, или соответствуют критериям, установленным п.1 и 2 ч.1 ст.91.3 Жилищного Кодекса РФ. Далее в соответствии с ч.4 ст.5 Проекта закона «переселение граждан, являющихся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, осуществляется при условии передачи ими в муниципальную собственность принадлежащих им на праве собственности и свободных от обязательств жилых помещений, расположенных в таком доме (долей в праве общей долевой собственности на такие помещения). Органы местного самоуправления обязаны принять такие жилые помещения в муниципальную собственность». Т.е. для получения другого жилого помещения собственник должен в первую очередь сдать муниципалитету свое жилое помещение и во-вторых быть признанным малоимущим  или иметь доход (и другое имущество, подлежащее налогообложению) который не позволяет ему приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования (данный размер дохода устанавливается органами местного самоуправления в соответствии со ст.91.3 Жилищного кодекса РФ). В первом случае (если малоимущий) жилое помещение предоставляется по договору соц.найма (а не в собственность как на данный момент времени) и во втором случае жилое помещение предоставляется по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, который заключается на срок от 1 года до 10 лет (в отличии от договора по соц.найму, который бессрочный) и не дает права на приватизацию. А вот если Вы впоследствии стали более обеспеченным (т.е. Ваши доходы будут превышать указанный выше максимальный размер), то по истечении срока договора Вас выселят из занимаемого помещения уже без предоставления другого жилого помещения. Иначе говоря можно через некоторое время превратиться из собственника в «бомжа» и заново решать квартирный вопрос уже своими силами.

Если же Вы не хотите передавать свое жилое помещение муниципалитету (собственниками не принято решение о самостоятельном сносе или реконструкции дома), то в соответствии со ст.14 Проекта закона жилые помещения подлежат продаже с публичных торгов и производится выплата денежных средств, вырученных от такой продажи, каждому из собственников помещений в таком доме пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому из таких собственников помещения за вычетом расходов на проведение указанных публичных торгов. Методика определения начальной продажной цены таких помещений на публичных торгах по аварийному дому определяется Правительством РФ. Если повторные публичные торги по аварийному дому объявлены не состоявшимися, орган местного самоуправления вправе выкупить помещения у собственников помещений в таком доме. Цена выкупа определяется соглашением сторон, а в случае спора — судом. Т.е. конкретно речи о рыночной цене изымаемого жилого помещения (как данный момент времени в ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ) не идет – выкупная цена устанавливается соглашением сторон, что уже сегодня является поводом для многочисленных обращений в суд, т.к. органам местного самоуправления невыгодно выплачивать именно рыночную стоимость и они всеми способами ее занижают или устанавливают фиксированную цену. Иначе говоря,  планируется выработать механизм реального решения проблемы расселения аварийных домов, но уже максимально приближенный к понятию «шоковой терапии» для большинства их жителей. Сравнительный анализ законопроекта мы продолжим в следующих статьях.

Ждем Ваших мнений! Закон пока в проекте и если будет принят, то вступит в силу с 1 января 2016 года и распространится на правоотношения, возникшие после 1 января 2012 года (ст.16 Проекта закона).